房地產開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，還需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產管理相關制度的支持，要有房地產開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。房地產開發(fā)經營市場秩序方面主要存在以下幾個問題：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓，公開招標或拍賣出讓土地的極少。(二)城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動、調整頻凡，隨意性極強。房地產開發(fā)經營的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴，管理乏力。資質審批不嚴，魚目混珠，違法、違規(guī)經營者得不到查處。有資質和無資質者同軌經營，行政的和市場的同跑道競賽，明的和暗的互爭市場，在一定程度上制約了房地產業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競爭無序、發(fā)展不平衡、市場比較混亂。分析其原因主要是經濟落后、不發(fā)達所至，認為要想發(fā)展地方經濟，要想招商引資，要想擴大影響，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。 房地產投資經營的固定性，決定了房地產投資經營的不易變現(xiàn)性。青浦區(qū)個人房地產開發(fā)經營成本價

    ***《關于加強國有土地資產管理的通知》和七部委《關于整頓規(guī)范房地產市場秩序的通知》等一系列政策相繼出臺，城市規(guī)劃和建設的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設管理部門的管理始終難以到位，城市規(guī)劃、土地出讓、房地產開發(fā)項目的審批隨意性強，貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多，各部門各司其政，管理配合不融洽，難以達成共識，實際落實的少。其成因是各部門本位意識太強，部門利益太高，認為只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識。任何經營管理活動都是有風險的。所謂經營管理風險，就是經營管理者在經營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現(xiàn)預期的目標，從而造成經營管理損失或失敗的情況。房地產經營管理的特殊性，決定了房地產經營管理具有更大的風險性。 金山區(qū)質量房地產開發(fā)經營是什么房地產市場信息的分散性，決定了房地產市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性。

    房地產開發(fā)和房地產開發(fā)經營是有區(qū)別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發(fā)經營資格，如果有國有土使用權的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產開發(fā)經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規(guī)定》中把合資、合作開發(fā)房地產合同糾紛歸屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛中，所以合資、合作開發(fā)經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發(fā)資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地產開發(fā)經營合同糾紛，而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發(fā)經營資格，就是因為沒有把房地產開發(fā)與房地產開發(fā)經營區(qū)別開來。由于合資、合作房地產開發(fā)經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。

    房地產經營管理經濟和市場風險，是由房地產市場狀況的變動引起的，或者說是由市場運行狀況的不確定因素引起的。在市場經濟條件下，市場是各種經濟運行狀況的集中表現(xiàn)，市場運行中的各種不確定因素非常之多。國內外社會經濟變動、經濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產市場的運行。技術風險房地產經營管理的技術風險，是由于科學技術的進步引起的風險。當代已經進入了知識經濟時代，在知識經濟時代，科學技術發(fā)展的十分迅速?？茖W技術進步引起了建材的品種、質量和性能的變化，也促使建筑技術的提高、建筑結構的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產品科技含量**提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此造成了房地產經營管理的技術風險。 房地產開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。

    房地產開發(fā)企業(yè)力較弱，規(guī)模普遍偏小。計劃經濟時期組建的開發(fā)企業(yè)是一些國有的老企業(yè)，他們人員多、負擔重，市場競爭力不強；后期組建的開發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營性質的企業(yè)，他們組建的時間短、經驗不足，綜合實力不強，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們*靠搞低層次、低技術含量的單體項目經營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。房地產開發(fā)的低級企業(yè)過多，人財物配置不合理，資源浪費，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會、環(huán)境、經濟效益無法同步實現(xiàn)。一些地區(qū)低等級資質的開發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來，資源嚴重浪費視必造成市場秩序的混亂和無序競爭的加劇，甚至助長一些**之風。究其原因是行業(yè)主管部門宏觀管理和調控的力度不夠。 房地產投資時間的長期性，決定了房地產經營對市場供求變動的不靈活性。普陀區(qū)運營房地產開發(fā)經營**知識

房地產開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取比較大的利潤。青浦區(qū)個人房地產開發(fā)經營成本價

    可行性研究是現(xiàn)代經營管理活動重要環(huán)節(jié)和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究，是在房地產經營管理決策前，對經營管理項目進行綜合的技術和經濟分析的一種科學方法。通過可行性研究，可以對經營管理項目的市場運行和經濟、技術等多方面狀況，進行深入細致的調查、分析和研究；可以對提出的各種經營管理方案，進行技術和經濟多方面比較分析和論證；還可以對經營管理項目的經濟效益進行科學的預測和評價，為經營管理決策部門**終決策，提供科學依據。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風險或減少風險的主要方法。 青浦區(qū)個人房地產開發(fā)經營成本價

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